天哪！郊区房涨得比主城学区房还快？

文 | 微信公众号房直达

用主城学区房和郊区地铁房（地铁站一公里之内）来比较，看看到底哪个涨价更快。

“昌平的房子居然涨得比主城学区房还快！”——

近期，有关注学区房的人突然发现了这个“惊人的秘密”。

房价的比较，凭印象很简单；若要较真，让大家都认可的数据样本很难找，是个很专业的活，国家统计局的数据也是有争议的。

论个案，郊区、城区涨得快或慢的楼盘都有。

直达君（微信公众号）尝试用主城学区房和郊区地铁房（地铁站一公里之内）来比较，看看到底哪个涨价更快。

为体现对各自区位的代表性，两类楼盘案例均选择中位总价、相对优质的主流小区。

学区房选择可居住，交易相对活跃的正规主流楼盘（非平房，50-80平两居室），位于西城、东城、海淀三大热门城区，知名学校划片内。

郊区房选择中等面积（70-90平两居室），房龄相对较新，交易相对活跃的楼盘，位于昌平、顺义、房山、大兴四大热门城区。

以下实际成交价格均为公开的历史数据，面积和单价小数点后末位均四舍五入。

对比的结果并不专业，不能代表全部的事实，只是给大家提供一个具体参照。文末有基本的分析和建议。

—主城学区房—

（房直达官网搜楼盘名，了解学区详情。）

【西城  金融街学区  德胜学区】

新文化街/实验二小50平2居室 2016年单价涨幅：约26%

56平，1060万/套，187611元/平（2016-12成交价）

56.7平，845万/套，149030元/平（2016-1成交价）

裕中西里/裕中小学70平2居室 2016年单价涨幅：约69%

73.6平，895万/套，121604元/平（2016-12成交价）

72.4平，520万/套，71824元/平（2016-1成交价）

【东城  崇文门学区  和平里学区】

法华南里/培新小学80平2居室 2016年单价涨幅：约43%

80.4平，672万/套，83583元/平（2016-12成交价）

82.2平，480万/套，58395元/平（2016-1成交价）

十字坡西里/史家实验50平2居室 2016年单价涨幅：约27%

52.6平，540万/套，102740元/平（2016-12成交价）

52.5平，425万/套，80953元/平（2016-1成交价）

【海淀  中关村学区  海淀学区】

科育小区/中关村一小50平2居室 2016年单价涨幅：约52%

56.6平，745万/套，131626元/平（2016-12成交价）

54.3平，471万/套，86741元/平（2016-1成交价）

小南庄/万泉小学50平2居室 2016年单价涨幅：约36%

59.2平，590万/套，99629元/平（2016-12成交价）

59.2平，435万/套，73443元/平（2016-1成交价）

—郊区地铁房—

【昌平线  昌平站】

和平家园70平米两居室 2016年单价涨幅：约76%

73.8平，275万/套，37289元/平（2016-12成交价）

75.5平，159.8万/套，21160元/平（2016-1成交价）

金隅万科城80平2居室 2016年单价涨幅：约53%

84.3平米，355万/套，42092元/平（2016-12成交价）

83.2平，229.5万/套，27598元/平（2016-1成交价）

【15号线  顺义站  石门站】

金汉绿港80平2居室 2016年单价涨幅：约56%

87.2平米，383万/套，43928元/平（2016-12成交价）

87.2平米，245万/套，28100元/平（2016-1成交价）

四季花城90平2居室 2016年单价涨幅：约74%

95.2平米，504万/套，52964元/平（2016-12成交价）

95.3平米，290万/套，30424元/平（2016-1成交价）

【房山线  长阳站】

长阳半岛80平2居室 2016年单价涨幅：约46 %

82平，358万/套，43643元/平（2016-12成交价）

81.5平，243万/套，29835元/平（2016-1成交价）

馨然嘉园80平2居室 2016年单价涨幅：约46%

81平，308万/套，38025元/平（2016-12成交价）

81.1平，211万/套，26015元/平（2016-1成交价）

【大兴线  黄村西大街站  天宫院站】

艺苑桐城90平2居室 2016年单价涨幅：约65%

91.1平，435万/套，47766元/平（2016-12成交价）

89.5平，259万/套，28939元/平（2016-1成交价）

金融街融汇70平2居室 2016年单价涨幅：约75%

76.1平，340万/套，44702元/平（2016-12成交价）

76.3平，195万/套，25554元/平（2016-1成交价）

基本结论：

1、  郊区优质地铁房今年有涨幅高于主城区学区房的现象。

2、  主城学区房局部仍然维持了较高的涨幅。

3、  郊区房单价涨幅数据高，与起点价格基数低有较大关系，下一轮涨幅数据，郊区与城区的差距可能会缩小。郊区地铁房单套总价的绝对涨幅显著低于城区学区房；如房山的80平米房产，单价涨幅46%，总价涨幅也有未过100万的；西城50平米学区房，单价涨幅26%，总价涨幅就过200万。

基本分析：

1、  高房价导致中心城区的溢出效应增加，每年新增外来需求持续增加，郊区低总价门槛房产的需求首先上涨，这是今后的长期趋势，价低是王道。

2、  2015年学区房高涨现象突出，2016年涨幅有所回调，2017年，主城学区房的涨幅与郊区房价的整体涨幅有关联。郊区房价上涨，将会让学区房需求者的价格承受能力进一步提升，但暴涨现象将难以再现。

3、  无论郊区价格涨幅如何，优质教育需求是刚性的，且入学时间无等待可能，不会对学区房自住需求产生大的不利影响。人口基数大，优质学区房供不应求的现状短期难以改变。

【房直达】建议：

1、从理财和宜居的角度来看，如果没有入学的刚需需求，郊区优质房产，如低总价地铁房是不错的选择。楼市大环境没有根本变化的背景下，没必要以投资、增值为目的，高位买入学区房。

2、从购买力的角度来看：

如果已有房产的性价比还不错，无论是郊区还是城区，置换学区房的压力都不会显著增大，优质郊区房产换学区房的压力可能还会略有降低。

无房或郊区房产性价比无优势者，将继续面临学区房总价持续上涨，购房门槛不断提高的压力。

3、从保值和入学的需求来看，购买主城学区房短期和长远来看都是安全的选择。学区房的保值优势在房价下行周期内更明显。

了解上述学区房详细信息、学校点评及房源报价，请点击下方“阅读原文”，访问房直达官网，搜索楼盘名或同题文章查看，非学区房暂无更详细资料。

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