昆明取消限购这三年

凤凰房产昆明 2018-06-19 16:53:50


就在昆明房价开始出现上涨势头的时候,《昆明市人民政府关于持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》应声出台了,意见对建筑业、房地产业、土地等方面提出了详细的措施,并未提及昆明限购,意见还对中央供给侧改革、“房子是用来住的,不是用来炒的”等要求进行了落地,总体目标是持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展。


2011年1月18日,昆明首次出台限购令,在接下来三年半的时间内跌跌撞撞,而那段时间,恰好是城中村改造如火如荼的时代。限购令之前,昆明城中村以每个月消失大约3个的速度告别春城,据《昆明城中村改造三年计划白皮书 (2011~2013年)》,原定336个城中村范围扩大到382个。


激增的大量城改用地,并未让限购令走得平稳,2012年中,《昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见》的出台,让昆明城改从2013年底推迟到2015年底。


2014年8月11日,昆明市政府正式宣布,执行了三年半的限购令取消。毕竟,彼时的市场已经失控,大量积压的库存触及不到刚需最敏感的神经,反而在限购取消前,出现了楼盘大量降价的逆市行情。随着湾流海的降价,北部山水新城闻风而动,降价大潮来袭的昆明,限购积压的大量刚需,反而坐实了市场的衰落。政府的救市在接下来的两年内,进展缓慢,也正是那两年,昆明有三十多个楼盘开始出现了不同程度的烂尾,原因就是市场不景气,房企资金链断裂。


2015年末,供给侧改革启幕,昆明在全国改革大潮中也未能幸免,商业过剩是不争的事实,整年的节奏依然以去库存为主,并辅以大量的保障房建设,甚至不惜代价推广“以购代建”,加大房企去库存力度。


2016年起,外来房企加速入昆,碧桂园、融创、新城控股、北京中建纷纷布局春城,这一波房企比起第一波招商、华润、恒大、金科等房企来得更加猛烈。然而昆明土地供应残酷的现实告诉房企,在昆明拿地很难,于是乎就出现了房企四处寻地的景象,或是股份并购,或是接盘,非主流式的拿地模式成为昆明楼市一大特色。


从近日出台的房地产维稳政策来看,昆明市政府对土地政策过于忧虑和前卫,其“熔断机制”令人咋舌。仅以溢价土地来看,有小街地块争夺战,但这仅仅是竞价土地的唯一一幕。再往前追溯,便是中昆投资在去年9月拿下的人民西路地块,这溢价由39轮竞夺完成,再往前,就是蓝光溢价3亿拿下的羊肠片区地块了,除此之外,去年昆明溢价地块难觅。


而从今年三四月昆明土地市场几乎断供的情况来看,昆明的土地供应在该政策出台后,或将迎来井喷,不少城改地块也会相应出炉,尤以呈贡新城、马金铺、草海片区为盛,郊县则多以工业用地为主。


再者,维稳政策还对安置房做出细则,鼓励货币化安置,这也是从去库存的角度出发的一步棋子;其外,商住比例的调整、50%土地出让价款的改革、审查投资强度的宽松、契税的下调……无一不是促进楼市快速去库存的砝码。


从如上分析,小编认为,昆明楼市政策的出台,既要迎合“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央政策,又要让供给侧改革得以细化,在房价上涨不可逆的昆明,有其矛盾的一面,又有理性的一面。须知,昆明楼市既有的库存,加上即将对外出来的停滞接盘项目,还有很大的储存空间需要释放,绝不是去化需要几个月那么简单。


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