姚洋：控制房价最简单的办法是扩大容积率

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图为北京大学国家发展研究院院长姚洋

2017年3月23日至26日，博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌召开，今年论坛主题是“直面全球化与自由贸易的未来”。腾讯财经全程视频直播。 北京大学国家发展研究院院长姚洋在“新土改：探索与思考”分论坛上表示： 提高土地的供给量对抑制房价作用极小，因为土地供应的弹性小，除非把国土面积变了，随便放开了，这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小，需求弹性比较大的情况下，肯定是抑制需求更有效，如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。

以下为文字实录：

主持人：我们今天主要讨论3个问题，第一个问题就是怎么看待我们现在土地制度？它的弊端？它的问题？从我们该怎么改革？

姚洋：我也是研究农村的，十年前主要是研究农村，而且主要是研究农村的土地问题。

随着时间的变化，我自己对农村土地制度的认识也有了一些变化。我觉得以前我们集体的土地所有制，有它的优势，最大的优势就是它提供了一种社会保障。在我们农村没有社会保障的情况下，均分土地就是一种社会保障。1997年亚洲金融危机，别的国家特别是印尼产生很大的动荡，就没有，很多的进城务工的人又回去了。

到了今天，土地的社会保障功能其实已经非常弱了，绝大多数的农民不再依赖于土地获取他的生活来源。即使在农村地区，我老家在江西中部，不太发达的地方，我看农民也很少依赖于土地获取他的生活来源，基本上也是靠打零工，在城里面务工获取收入。

在这种情况下，土地的社会保障功能失去的情况下，这一轮土改三权分制的土改是非常重要的，让我们土地所有权变得更加个人化。

从我们操作层面来说，让土地能把农民的财产权显示出来。更深层次是农民的土地所有权，它进一步个人化了。造出来一个土地承包权，这个权利非常重要，已经是个人化了。在某种程度上，它是向着土地更加个人化大大推进了一步。

另一方面我们宅基地入市的问题，也是非常重要，我们现在看到农村里面空心村现象非常严重。农民有点钱都花在盖房子身上，盖房子也要花30来万，老房子仍在那里没人开发。这些宅基地能够入市，让城里人和农村人一起开发我们的土地资源可以利用起来。

未来会面临村庄重整的问题，有一些村庄会消失掉，消失的过程中，怎么让宅基地流转起来。这一次如果我们新土改能把这个问题解决了，也是一个巨大的进步。

我们现在看三权分制在推动，宅基地入市还没有很好的政策出台，希望在这方面能够出台更好的政策。

我顺便对前面三位做一点评论，关于土地从农地转成非农地，是不是对农民的剥夺，铁军的意思是对农民的剥夺。有没有剥夺？当然有，但是我在想这么快速的城市化，你总是需要土地的。政府把农民的土地转化成非农用地，变成了建设用地，某种程度上是有合理性的。

土地财政是有巨大的合理性，我老在想我们挖煤没人抱怨，我们把煤挖出来去卖，没人抱怨，土地也是一样，土地是一个资产，我们变现了。我们为什么就要抱怨呢？农民是受了损，但是我们如果同时让农民进城，给他们户口，让他们享受现代城市生活带来的好处，大家都得到好处了。

把农村和城市绝对割裂开来，这种看法恐怕是值得商榷的。

另一方面我也在想，我们谈到关于土地供地的问题，我们建城区面积占国土面积，我们全部建城区只有5万平方公里，的确是非常小的数字。我们必须意识到土地供给是弹性极小的东西，住房需求是极具弹性的。的房子毕竟还是一个高档的消费品，而且我们应该看到所谓的高房价都是在一线城市，现在扩张到二线城市，能够买得起这些房子的是哪些人，不是我们普通老百姓一定是有钱人，它是一种投资，是一种投机行为。

我们要不要把我们的整个房地产政策都绑在这些人身上，我们要好好考虑一下。你压房价压的是哪些人在得益，还是投机者在得益。

提高土地的供给量对抑制房价作用极小，因为土地供应的弹性小，除非把国土面积变了，随便放开了，这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小，需求弹性比较大的情况下，肯定是抑制需求更有效，如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。

我们现在整个政策都是为富人服务，我们要求低容积率，看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们是作茧自缚，我们要抑制房价，实际上还是在为少数人服务。

我们土地的指标问题应该更加市场化，各个城市先有指标，然后你让它流转，跨省可以流动，不发达的地方，指标多了就卖给发达地区，总量控制还是绝对是正确的。一旦把农地为非农地，这是不可逆转的。在所有国家都是控制的。

现在主要的问题我们土地管理的主要问题还是在农村，农民的权利没有真正得到体现。

来源：腾讯财经

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