中国经济最大的隐患——房地产

杨沈伟 2018-05-11 06:08:21

导言

房地产行业是近十年来最火爆的行业之一,这个观点到现今为止,已经是被大众所认可的。

那么是什么原因导致了房地产行业的火爆?这样的情况又能持续多久?房地产行业的前景到底如何?那么我们就在今天的文章里好好说一说这个问题。

房地产的火爆源自于什么

不同的人对房产的看法和认知都不同,有人说是家,有人说是遮风避雨之处,有人说是投资的好项目,不一而足。对于我来说,习惯了回归原点去看本质,那就是——商品。

从经济学角度去看商品价格的波动率,只取决于一个因素,那就是需求。这种说法比较简单明了。房地产的火爆,从根本上去说,就是市场需求量的提升,导致价格上涨。

那么是什么原因导致价格上涨,说法很多,但是归总起来,就三个方面,就是政策面、经济面、历史因素。

从阶段上划分可以分为五个阶段。

基础:

国家重点发展城市化改革,城市化进程加速,在大力扩建城市的基础上,对劳动力人口需求量大幅度提升,在此基础上,人口快速向重点发展城市集中。而随着人口密度的迅速上升,扩大商业物资需求,以满足人口快速提升、涌入的各方面需求量。形成商业繁荣的良性循环,随着人口的快速涌入,在稳定之后,对生活品质要求的提高,房产的需求量,自然也就提高了。这是房产走俏的基础。

第一阶段:

改革开放以来,民间财富的积累,对于改善型住房的需求提升。而一线城市由于其良好的商业氛围和城市营建效果,对品质追求人群的吸引力提升,开始购置城市住房以提升生活水准。

第二阶段:

大量的工程建设提供了众多商机,同时也吸引更多企业入驻,兴起,同时也提供了更多的就业机会,吸引更多人为了工作而进入城市工作。随着工作的稳定,需求型住房的需求量提升,推高房产价格。

第三阶段:

房地产价格的提升,使得手中拥有大量资金的人群看到投资的机会,资金大量涌入房地产市场,使得房产从刚性需求演变为投资商品,房价进一步走高。

第四阶段:

因为投资性住房的获利,使得市场对于房产投资热情的提升,刚性需求者因为房价持续上升的结果被迫入场,这就导致了房地产市场的需求量白热化,房价快速上升,这是目前中国房地产市场所处的阶段。

第五阶段:价值回归和估值重返阶段。高房价和市场需求量的降低,已经政治宏观调控量化压制,将成为压制房价上升的利器。房价将会因此出现明显的回落周期,直至房产价格回归合理水准。

房地产需求的分类


房地产的需求分为三种,改善型住房,刚性需求,投资型住房。稳定构架最高的,自然是刚性需求,因为房产作为衣食住行里的住,以及中国历史因素和社会基础单位——家庭的重要组成部分之一,保障性住房的需求是稳定的。稳定结构最差的,是投资型住房,会随着收益预期的变化和投资安全边际的变化而随时发生改变。改善型住房的需求和稳定性介乎于两者之间。

房产价格会否持续增长

很多人都关心一个问题,那就是房地产的火爆行情是否会持续,答案是否定的。从商品性质来看,没有任何一个商品的价格是长期单向走势的,这违背经济运行规律。

一个商品的价格是否继续上涨,取决于两方面,一个是商品当前所处价格,第二是市场需求量是否能够持续增长。

房产的购买人群,是24-50岁之间。根据中国2015年人口数据调查,2015年中国总人口超过13.6亿,其中60周岁以上老龄人口超过2.1亿,占总人口的15.5%,65周岁及以上人口13755万人,占总人口的10.1%。

中国人口密度参考历史,出生率最高的是50年代-70年代这一周期的。以60年代末也即1969年出生的人作为分界线,目前47岁,对房产的需求以改善型住房和投资型住房为主。而随着计划生育,1983年开始新生儿出生率锐减,也就意味着83年之后这一代开始中国人口结构开始出现明显变化。现在市场对于基础型住房需求量最大的人群是70后至90后这一代。这说明,一旦70后步入老龄之后,市场需求量将因为人口结构变化,出现锐减。这是市场需求量上的变化。

而价格,根据经济学理论,房地产价格的合理区间,应是一个三口之家为单位,两个成年劳动力为家庭组成。5-10年的家庭可支配收入能够购买为合理水准。以北京为例子,2015年北京人均可支配金额为48458元,在这个基础上乘以3,145374元再乘以10年是1453740元。这个价格在北京想要买到三口之家居住所需的房子,似乎真的是有些难。而且1-5年内可支配收入可以买得起基本住房的,属于偏低水准,需要政策调控刺激,5年以上的属于房产价格水准较高,需要调控。而现有水准,较高水准仍旧高了不止一倍。即使参考一线城市的独特性,目前也处于一个较高水准。

房地产为何屡次调整都无法有效调控

中国政府应对高房价问题也不止一次进行过调控,为何屡次调整效果不佳,甚至出现屡调屡涨的情况?

第一:货币发行超标。

中国的人民币发行量在近十年来远超经济增速所需水准,导致市场流通量巨大。社会融资成本较为低廉,所以央行调控政策失灵。同时也因为货币发行量超标,导致通货膨胀速率提升,货币对内贬值空间较大,市场对于资产保值需求较为旺盛,资金进入房地市场以求资产保值和套利,也就变相的促进了房价的攀升。在这个环节里,房产起到的是一个资金蓄水池的功能。

第二:外部因素。

因为特殊的环境周期,在2008年美国次贷危机以来,美国一直实行货币宽松政策,导致国际资本市场融资成本降低,房企可以通过国际融资市场融资,对央行的依赖性较低。

第三:房企通过绑架房产投资人,国企,银行等手段,迫使中国政府投鼠忌器,顾及社会影响和稳定不能够一刀切。

第四:地方政府严重依赖于地产经济,房地产是周期内地方财政的主要来源,贸然打压会引发经济动荡。

第五:中国经济结构畸形,房地产在经济中的占比过大,而新生科技型、制造型良性企业尚未成长到能够挑起经济大梁的程度,一旦打压地产,中国经济将面临没有支柱的尴尬局面。


房地产去库存的真正含义

因为房地产行业是银行贷款的主要放贷方,房企库存的积压也就意味着房企资金无法回笼,也就无法偿还银行贷款,银行在大量放出款项无法收回的情况下,就会产生大量坏账,目前中国银行业的坏账率高达5%,如果一旦房企无法完成库存变现,坏账率在这基础上还会进一步攀升。那么就会严重影响到经济运行状况和社会稳定,甚至出现2015年欧洲银行业危机的状况。

中国政府去库存的根本用意是刺激房地产的库存消耗,加速资金流动性,帮助银行贷款资金的回笼,消除经济风险性,而不是为了促进房地产行业的发展。

但是看近期的市场波动,似乎是偏离了预期轨道。房产价格开始迅速回升,民间固定资产投资增速在去年年底以来就出现了明显的下降趋势,新屋开工率也开始下降。从7月份以来,房产价格在民家固投增速持续下降的前提下仍然出现上涨,可想而知承接楼盘的真正买主是谁。

而在去库存的过程中,农民工也被列入名单,到并非对农民工有歧视,而是联想到次贷危机。次贷危机也是因为刺激房产和房贷,过度应用杠杆,并且为大量偿还能力弱以及信誉差的用户提供贷款,最终因为产生大量坏账,导致信用系统崩溃出现次贷危机,进而扩散到全世界。这样的情况再随着美联储加息的大环境下,会进一步扩大化。需要谨慎对待。

房地产行业的潜藏问题

从宏观经济角度考虑,房地产在经济中占比过高,会给经济带来巨大压力,历史上房地产在经济中占比超过8%的国家都发生过房地产泡沫,中国虽然属于发展中国家,对房地产在经济中的占比可以放宽,但是当前水准仍然高于警戒线。

从政治角度考虑,房产属于关系民生基本需求的刚性品种,价格过高,会导致通膨水准过高,不利于社会稳定。

在有就是从金融系统风险考虑,杠杆动用率过高。从近期的信贷数据看,7月份信贷数据中,房贷占了98%,8月份新增贷款中,房贷也超过总额的60%,说明当前国家去库存压力加大,不得已加大对房贷的放宽。

从近期的数据表现上看,因美联储加息预期提升,美元资本开始回流本土,国际融资市场成本提高,中国房企通过国际市场融资的成本提高,迫使房企的融资渠道开始转向国内。通过在债市发行公司债的形势融资,再通过杠杆的模式获取土地标的。

国内购房者也是通过杠杆,以首付的方式实现购房。也就是说从房企到购房者,以及中间一系列的缓解,都通过杠杆达成,一旦任何一个环境出问题,银行和债务市场都将面临困境,加大系统性风险。

毫无疑问,这是当前形势下经济体系中的不稳定因素。

中国政府的对策

一方面通过去库存的方式加速房地产积压库存回笼,加速银行贷款的回收速率。另一方面提高首付额度,降低银行针对房贷的释放比例,降低风险承受额度,提高安全边际量。

另外增加部分高房价地区的土地供应量,以缓解土地供应需求的紧张。针对不同地区城市的不同情况施以不同政策以达成房价调控的最终目的。

伟观点

从长期看,房价不论是处于政治层面,经济层面,社会层面,都有调控的必要。而根据当前形势,房价调控的基础也在逐步形成。当前房价已经处于一个高位阶段,很可能就是最后一棒的位置。保障性基本住房价格存在较大回落空间,改善型住房的调整周期还会稍晚一些。最终,刚性需求购房者将大概率为高房价买单。房地产的生命周期延续在于改善型高端住房,而非基本保障性刚性需求住房。

最后总结几点:

  1. 一带一路的项目进度决定替代房地产支柱形成的速率,是调控房地产行业占比的契机。

  2. 城镇化进程的进度决定城市人口分流的速率。

  3. 人民币国际化进程决定房地产市场价值套保需求的强弱。

  4. 人口结构变化决定房地产市场的衰弱周期的开始时间。


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