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关于住房公积金的那些事,其实是这样的

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住房公积金的困境

 

华说

 

关于住房公积金,近来颇有些议论。

 

议论的话题,其实是老话题。有两个:其一是住房公积金使用效率低下。北京的一家媒体报道说,《北京住房公积金2015年年度报告》显示,2015年北京地区全年发放住房公积金个人贷款848.86亿元,涉及住房101367套。也就是说,惠及的房贷人数只有10万余人,而北京实际缴费职工达650万人以上,当年的使用比例仅占缴存职工的1.5%左右,有人因此建议“取消”住房公积金制度。一时顿起波澜,“双方辩友”站在各自的立场,吵得热闹。其二是市面上很多新开楼盘将住房公积金拒之门外。手边有一个案例:海口市民严先生看中了位于西海岸的紫园小区的房子,与开发商签了合同,缴了首付。余下的房款,开发商要求他到指定的银行办理商业贷款,不接受公积金贷款,没有商量的余地。这样的一幕,不独发生于海南,易地而皆然,而且由来已久。

 

这两个话题,很明显,存在着因果关系。后者是因,前者是果。开发商“拒绝”住房公积金贷款,是造成住房公积金使用效率低下的一个原因,绝对是。那么,为什么开发商不待见住房公积金?

 

一个是银行商业贷款,一个是住房公积金贷款,都是一样的钱,一样的人民币,为什么开发商青睐前者而嫌弃后者?这世上,没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。开发商这么做当然是有原因的,而且原因很简单:虽然都是钱,但银行商业贷款比住房公积金贷款拿得快捷,拿得轻松,换言之,获取同样的钱,前者的成本要比后者低,低得多。

 

这成本,主要是两类:其一是时间成本。银行最快放款时间为一个月,而公积金中心一般要三个月,有的甚至要拖延半年之久。时间就是金钱,当然以快速回款为上。其二是操作成本。开发商无一不与银行有合作,渗透于从购买土地到销售房屋的每一个环节,彼此知根知底,为购房者办理按揭贷款自然方便快捷的多。如果做按揭那银行是由项目贷款转为个人的按揭贷款,在同一家银行之内转换,那就更为顺畅了。

 

住房公积金贷款则不然。公积金贷款不是开发商想使用就能够使用的。首先,楼盘项目必须具备相应的资质,如果资质不齐全,是没有资格“高攀”住房公积金。其次,如果资质齐全,开发商想让自己开发的楼盘具备公积金贷款资格,还需要准备众多的材料,并向公积金管理部门申报。然后经过项目受理、项目审核、调查、认证以及上报等环节,如果最终通过审批,则由公积金管理中心与开发商、受托银行签订协议,将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。其手续的繁杂程度,远在银行体系之上。

 

开发商冷落公积金打款,银行其实也同样不待见它。而今房价高企,公积金贷款有额度限制——各地的上限不同,因而出现了一种“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款,然而,组合贷款手续繁放款慢不论,购房者申请组合贷款时,银行大抵会调高组合贷款中商业部分的利率。当贷款总额度比较大,或者贷款中商贷的占比较大,使用纯商业贷款反而比组合贷款更划算。这是银行故意为之,以鼓励购房者更多地选择银行商贷。无他,银行商贷与公积金贷款是互为竞争的关系。

 

接着的问题是,住房公积金使用效率如此低下,为什么它还能“稳坐钓鱼台”?这里的关键是,不同于银行,它需要考市场之试。公积金的筹集,直接从职工的工资里划扣,强制的,缴纳者没有说“不”的权利,给予公积金缴纳者的利息,低得可怜,也是强制的,缴纳者也没有说“不”的权利。这是不用考市场之试的政府项目。银行则不同,它们要考市场之试:利息给低了,储户和投资者会转向别的银行或者其他项目;在与同行的竞争中,败下阵来要关门倒闭,被市场淘汰。

 

有人建议“取消”住房公积金制度,认为是“好心办坏事”的典型:一是形成了一个庞大的住房公积金管理部门,全国有各级公积金管理机构数百个之多,机构庞杂,养活一大批“闲人”;而且这些公积金管理中心开发出了几百套公积金管理系统,每个系统花费数百万元到上千万元,每年还有几十万元的升级维护费。二是借住房公积金避税,高额公积金俨然已成为某些人合法的避税区、藏匿高福利的“黑洞”、“抹平”收入差距的法宝。三是通过公积金贷款买房越多越占便宜,低收入人群只缴公积金买不起房,是买房人享受低利率做贡献,是低收入人群补贴中高收入人群,与政策的初衷背道而驰。

 

上述的分析,余以为,都是不错的,但没有点出其背后的实质。公积金制度,以及养老金等强制性社保制度,是建立在一个荒谬的逻辑之上的,那就是:别人比你自己更了解你,更关心你自己的利益!这些年强制性的制度,其实质,就是一个人对你说:“你必须把钱交给我来打理,因为我比你更关心你自己,比你更清楚地明白你的利益所在。”

 

呵呵。信不信由你。

 

2016/9/30

 

图片来自网络

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