置业趋势被改写 “7090”点燃京城楼市

近两年，受自住房及地价高企的影响，北京楼市高端化趋势日益凸显。同时，伴随二三线“去库存”大潮迭起，品牌房企纷纷回归一线城市。一线城市土地的稀缺性推升了市场热度，地价倒挂时代，促使开发商必须做“高端”，刚需楼盘在楼市占比不断下降，甚至出现市场断档的态势。

小户型刚需产品占市场成交主体

2016年中指院发布的《2016年北京市场发展研究报告》中指出，60—90㎡之间的小户型仍为市场主体，五环外为主要成交区域， 160㎡以上的大户型成交占比亦有所上涨。由此可分析，“小户型，低总价”的刚需购房成交仍是北京楼市主体，反观北京入市推盘结构，北京刚需市场呈现明显的“供不应求”局面。尽管大批量入市的自住房平抑了部分刚需购房需求，但目前北京楼市的刚需产品缺口依然很大。

溯源北京楼市刚需产品入市量的不足，城市土地成交高溢价是重要原因。从2015年到2016年上半年北京土地市场供应量虽连年下降，土地出让金却持续攀升。公开数据显示，2016年上半年北京卖地350亿，虽创造多项历史最低，但溢价率、仍刷新历史最高。

地价的持续攀升增加了房企的开发成本，出于利益考虑，北京住宅市场开始向单价高、面积大的改善型高端产品转化。当楼市格局、产品业态发生改变，北京市场被改善高端产品所主导，基数庞大的刚需客群又该何去何从？

无处安放的刚需客群   “7090”重出江湖

自2006年“7090”政策出台，到2008年楼市进入深度调整。期间，“7090”政策一直备受争议，很多地方楼市到后期基本不再强制执行，也有地方政府明文规定取消该政策。北京近两年，土地供应亦没有明确规定，商品房项目必须执行“7090” 政策。

但就在2016年3月31日，北京市国土局网站所挂出的3宗土地中有2宗土地明确标明：除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。沉寂许久的“7090” 政策再次重出江湖。

对于“7090”政策再次活跃，业内人士分析称，这是抑制一二线城市高端豪宅化的一个调控政策。对于市场来说，增加中小套型的供应，有利于缓解市场目前上涨压力，填补一线城市日益撕开的刚需缺口。

就此记者也采访了即将推出“7090”产品的供应商，远洋新仕界营销总监陈文君，她表示：五环内现已是豪宅遍地，面积动不动就在一二百平米甚至更高，价格也是高的离谱，而且趋势还在向外扩散，五环至六环间也是以改善产品为主。如此一来，刚需客群便没有地方可以买房，但这部分人群占购房客群中绝大占比。

“据我所知，好多刚需客户都被挤压到燕郊、大厂、香河、固安这些地方。” 陈文君也向记者透露，远洋新仕界现今在户型设计上以7090产品为主，正是填补了市场空白，满足刚需客户的需求，所处的西南五环附近位置，在区域上也是无话可说。

亚豪机构市场研究部总监郭毅也认为，“7090政策”将有效抑制高价地现象，高地价对应着高端产品，而高端产品是为了满足多次改善家庭的购房需求，90平米难以满足这类家庭的购房需求，开发商只能做面向刚需客群的产品，单价就不可能过高，地价上线也会收窄。

虽然2016年受市场高端化影响，豪宅化趋势仍将延续，吸引了众多媒体人和业内人士过多的注意力。但回归房地产的“居住”本质，基数庞大的刚需购房人群更值得关注，7090的再度活跃，远洋新仕界的高调入市，恰好提档了北京刚需市场的发展。

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