政经丨财政部、国土部：农地入市增值收益20%~50%归国库

《办法》中明确了调节金的缴纳比例，即按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收。

具体的征收比例，《办法》显示，要考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定调节金征收比例。

，调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收。

，农地入市，并与国有建设用地同权同价就开始被提出。之后几年,有关农村集体经营性建设用地入市的试点通知也陆续出台，但集体经营性建设用地如何同权同价，还没有很清晰的路径，一直处于试点阶段。

“农村集体经营性建设用地入市的土地增值收益调节金，参照国有建设用地土地增值税的做法，农村集体经营性建设用地和国有建设用地没有区别了。在土地所有权方面，农村集体经营性建设用地和国有建设用地也没有什么区别了。。

此次对农村集体经营性建设用地征收土地增值收益调节金， 国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见>的通知》规定而制定的具体执行办法。

《办法》提出，农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

《办法》中明确了调节金的缴纳比例，即按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收。

具体的征收比例，《办法》显示，要考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定调节金征收比例。

邹晓云认为，“理论上，增值收益越多，比例越低。但也有可能是溢价率越高，征收比例也水涨船高，也就是调节金征收的比例会提高。这一点参照国有建设用地的土地增值税。”

按照我国土地增值税的相关规定，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%；按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

这意味着，土地增值收益越多，所收的土地增值收益调节金越多。

“土地增值收益调节金，还应该反映政府对于土地财产所有权者的贡献，比如由于公共服务、基础设施的兴建而产生了土地增值收益。”邹晓云表示。

农村集体经营性建设用地征收土地增值收益调节金的初衷，就是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益。

“这个土地增值收益调节金同国有建设用地的土地增值税形式上有点类似，但本质意义上则完全不同。”房地产经济师章林晓对中国房地产报记者表示。

根据《办法》解释，农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

土地增值税是仅对“转让”行为征税，而农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收既对入市行为征收，又对转让行为征收。“不同之处在于土地增值税不对入市行为征税，但农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金对入市行为征收。因此，就入市征收而言，这个土地增值收益调节金，就相当于国有土地的净出让金了。”章林晓指出。

《办法》第十条规定，试点县应制定与城镇国有土地相统一的农村集体土地基准地价体系。农村集体土地基准地价体系建立前，参照国有土地基准地价体系执行。

农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，试点县人民政府有优先购买权。

“基准地价的设立，主要防止农民不清楚土地价格，土地价格被压得过低，是保护农民权益的一种做法。”邹晓云指出。

对于调节金的使用管理，《办法》规定，纳入地方一般公共预算管理，由试点县财政部门统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

邹晓云认为，“国家、集体、个人之间的平衡，最重要的是产权人之间和利益相关者之间的平衡。集体经营性建设用地增值收益调节金实际上也是房地产税的一部分，而这部分税收应该用于为土地开发提供公共服务、公共安全等配套设施，来平衡某一区域内不同地块的附加值，而不是作为财政收入一部分，用于其他用途”。

《办法》规定的执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。章林晓推定，“那应该是为了同试点时间相一致的缘故。”农村征地制度、农村集体经营性建设用地入市和农村宅基地制度的改革，这三大块试点改革的时间是2015年1月1日至2017年12月31日。

这意味着从2015年以后发生农村集体土地入市交易都包括进来，农村集体土地入市交易的扣除成本价也要补交增值收益调节金。